La cuestión de la vivienda se ha convertido en la principal preocupación de la sociedad, según todas las encuestas. Es un problema social de primer orden que genera graves perjuicios económicos tanto para los individuos como para la sociedad en general. Puede decirse, además, que afecta de una manera u otra a sectores sociales y grupos de interés diversos: en la medida en que las y los jóvenes no pueden emanciparse, en la medida en que a los padres y madres les afecta en primera persona la imposibilidad de que sus hijos e hijas desarrollen vidas autónomas, a las empresas porque los inaccesibles precios de vivienda devalúan los salarios de los trabajadores hasta desplazar el lugar de la carrera profesional en sus vidas, porque la falta de oferta accesible a ciudades y municipios rompe las comunidades.
El discurso oficial nos dice que detrás del alza de los precios de la vivienda, sobre todo, hay un problema de oferta. La solución que se deriva de este diagnóstico es, en definitiva, incrementar la oferta; entiéndase, principalmente, el fomento de la construcción. De hecho, según este enfoque, la ley de oferta y demanda nos sacará de este atolladero. Es decir, se trata de afrontar la situación profundizando en la lógica del mercado: mantener las reglas de juego más o menos intactas y fomentar el sector privado de la construcción.
Pero, ¿qué es lo que está pasando en el sector inmobiliario? El problema es global. En la última década en los países de la OCDE el precio de la vivienda ha aumentado un promedio del 95% (41% si se descuenta la inflación), hasta alcanzar el nivel de la burbuja de 2007, mientras que los ingresos de los hogares han aumentado un 16%. En consecuencia, el esfuerzo de renta necesario para el pago de la vivienda se ha disparado. Esta realidad no es solo una explicación, pero, en pleno invierno demográfico en Europa, podemos decir con seguridad que no se trata de un problema de oferta, o al menos que no se trata en absoluto de un problema de oferta, sino que otros factores están determinando este aumento de precios.
La clave principal es la financiarización del mercado de la vivienda, es decir, la transformación de la vivienda en una inversión activa: la vivienda es cada vez más un activo financiero especulativo y menos un bien que desempeña una función social básica. De hecho, la política monetaria de los últimos 15 años, que ha mantenido los tipos de interés tan bajos, ha reducido la rentabilidad de algunos activos financieros tradicionales, con lo que los flujos de capital se han dirigido al mercado residencial: según el Banco de España, en el primer trimestre de 2024, la compra de una vivienda en el Estado español tuvo una rentabilidad del 9,7%. Además, la demanda ha aumentado considerablemente como consecuencia de la dinámica del turismo internacional: desde 2005 hasta la actualidad, los movimientos turísticos internacionales han aumentado de 700 millones a 1.500 millones en el Estado español, afectando especialmente a los núcleos urbanos.
Por lo tanto, construir más viviendas no tiene por qué hacer que bajen los precios, como se demostró en el ciclo de la burbuja 2000-2007: En el Estado español se construyó más que Alemania, Francia y Gran Bretaña de forma conjunta y los precios se duplicaron. De hecho, la inversión en construcción ha alcanzado ya el nivel de la burbuja de 2007 en la UE-27. Es decir, mientras la construcción se ha recuperado (aunque hay diferencias entre países) los precios han seguido subiendo de forma constante.
Una década perdida
Digamos que históricamente en la Comunidad Autónoma del País Vasco, en comparación con España, se ha hecho una política europea de vivienda. Con Javier Madrazo como consejero de Vivienda se dieron pasos contundentes, por citar solo tres: la calificación permanente de las viviendas protegidas, la Ley del Suelo y el programa Bizigune para movilizar las viviendas vacías. Luego vino la crisis económico-financiera y estalló la burbuja inmobiliaria. La intolerable realidad de la usura salió al agua, atrapando de lleno a muchos ciudadanos sobreendeudados. En esta situación, yo diría que, con la aprobación de la Ley de Vivienda de 2015, el Parlamento Vasco supo reaccionar. Por primera vez, el acceso a una vivienda fue reconocido como un derecho subjetivo.
La década 2015-2025 debió ser el momento de profundizar en la política europea de vivienda, de anticiparse a la crisis de vivienda que se avecina. Teníamos bases y condiciones para ello, pero no se quiso aprovechar ese tiempo de oro: VISESA, el promotor público del Gobierno Vasco, solo ha construido 3.000 viviendas en ese periodo de tiempo, y en 2021 solo se nos ha dado la mitad de las viviendas protegidas previstas hasta ahora en el Pacto Social por la Vivienda; no se ha pretendido hacer un Plan Territorial Sectorial para ordenar las viviendas públicas y no se ha pretendido hacer un llamamiento a la inacción de las competencias financieras público-sociales en nuestro territorio para la promoción de vivienda pública; no se ha pretendido hacer un ejercicio del derecho preferente a la compra de viviendas protegidas. Al fin y al cabo, nada de lo que hoy se dice que hay que hacer se ha hecho en los últimos diez años.
En consecuencia, la situación actual es la siguiente: en junio de 2024, 108.000 personas estaban inscritas en la lista de Etxebide para acceder a una vivienda de protección pública, en los dos últimos años el número de demandantes se ha incrementado en un 46%; según el informe “Las claves de la emancipación en Euskadi” del Gobierno Vasco, los jóvenes deberían tener un incremento salarial medio de más del 100% para poder pagar un préstamo, por lo que la edad de emancipación se sitúa en casi 30 años, muy por encima de la media europea (unos 26 años).
En esta situación, cada vez son más los presupuestos públicos que se destinan a la política de vivienda a través de prestaciones y subvenciones (el gasto en prestaciones de Emantzipa y Gaztelagun se ha incrementado exponencialmente en los últimos cinco años), y cada vez son más las personas que, no pudiendo hacer frente a un préstamo o a un alquiler privado, se inscriben en Etxebide. Es evidente que esta política de vivienda ha fracasado, ya que no tiene capacidad de poner la situación en vías de solución y, además, es insostenible desde el punto de vista de los presupuestos públicos.
Hay un dato esclarecedor: en muy poco tiempo la mayoría de las personas inscritas en Etxebide ha pasado de solicitar una vivienda en propiedad a hacerlo en alquiler (hoy en día casi el 80% exige un alquiler). ¿Por qué? Porque cada vez más amplios sectores de la población han llegado a entender que ser propietario de una vivienda protegida (y no digamos de una vivienda libre) no está a su alcance. Es cierto que la política de vivienda de las defensoras y defensores del mercado libre y de la propiedad privada hace imposibles las condiciones de acceso a la propiedad a sectores sociales cada vez más amplios.
Una política de vivienda a la medida del problema
Hay otro enfoque, que se sitúa a la altura de la elección neoliberal, una política de vivienda de orientación socialista. Esta política de vivienda se construye sobre dos pilares: desincentivar todo lo que impulsa a la vivienda a convertirse en un activo financiero especulativo y desmercantilizar progresivamente el mercado inmobiliario. Para ello, se necesita una caja de herramientas de las políticas públicas, ya que no hay una sola medida que pueda desatascar el nudo. No hay soluciones mágicas. Hace falta un conjunto de políticas públicas continuas que se apliquen de manera coherente a todas las escalas institucionales. En la Comunidad Autónoma del País Vasco existen capacidades institucionales y recursos financieros, y existe un régimen que permite, en un plazo de diez años, desatascar el nudo de la vivienda y transformar radicalmente la situación.
La propuesta 30K es una herramienta importante en esa caja. Es posible crear 30.000 nuevas viviendas aprovechando el parque de viviendas actualmente construido y es posible crear 30.000 nuevas viviendas públicas asequibles en los próximos diez años. Para ello, se necesita la creación de una nueva entidad, la Entidad para la Promoción de Vivienda Asequible, que articulará la colaboración público-social con el objetivo de crear un gran parque público de vivienda: una infraestructura social estratégica para poder responder a la demanda de vivienda fuera de la lógica especulativa del mercado.
